我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

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提问：沪叔，你好，请问南郊花园，海通花苑那边的别墅，考虑自住，是否值得购买？那边价格如何

沪叔： 你好，南郊花园，2005年小区，有别墅和住宅，两者之间有隔断，别墅主要以类独栋为主；周边配套齐全，海通花苑1998-2000年小区，主要以联排和独栋为主，产品更纯粹，更清净，面积和南郊花园比大一点，两种产品的总价差不多，单价差了一点：南郊6.9万，海通6.5万；配套方面，南郊花园更好一点，如果考虑纯别墅，海通更有优势；周浦目前属于张江科学园南拓区域-国际医疗园区，有产业支撑，并且整体资源还是不错的：虽然目前有城乡结合部即视感，但也意味着未来有发展空间，未来随着产业不断完善，能够达到产城融合，资源越完善也更适宜居住。

疫情后市场上对别墅的需求明显增加，特别是独栋别墅需求更是超过联排和叠加。从去年全国楼市看，50万以下的房子，逐年贬值度最高，50-500万房子，年贬值概率降低，500-1000万房子，逐渐升值概率增大，1000万以上，估计涨幅有10%以上。

今年上海豪宅走出独立行情，主要以下几个方面：

1.货币贬值的压力，全球通胀仍在磨顶，俄乌冲突导致恐慌情绪，大宗商品价格仍在高位，宽松放水环境下，接到水顺序顶端富豪→中上层→中产→普通人。

2.别墅供应量少，近几年限墅令，供应量太少，屈指可数，让别墅尤其是独栋这种低密度的产品稀缺的。

3豪宅和刚需是两个不同市场，市场是分化的，zf对刚需产品一直强调房住不炒，普罗大众的产品价格是要稳住，豪宅价格受限制不大。

4.别墅≠豪宅，上海有很多伪别墅，跟农民的房子差不多，最严重在佘山和马桥旗忠

我们统计上海投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：沪叔，你好，最近考虑北蔡的三梯队的老破小，不知道由由小区和天池一二村哪个更合适，买房是建议今年买还是明年呀，还是再等等呀，后面会有回落期吗

沪叔： 你好，进才实验小学由由校区是去年3月并入进才集团的，师资教资比之前由由小学有比较大的改观，学区本来没有三梯队之说，所以你说的伪学区也不太成立，这个要看后续他们学校的升学情况。如果是刚需，7月份是比较关键的一个月，挂牌房源会在7月份有增量，可以挑一挑，过了8月大概率是有市场的，房价只会有波动，但一线城市房价整体还是稳涨的，你等的话有比较多的经济和政策不确定因素，可以但捞不到什么好处和捡漏的可能。

提问：沪叔，你好，打算是做孩子的婚房，孩子还在读大学，有1000万的预算，想买一套小一点的3室2厅2卫的学区房.希望外环内，房龄新一点，老师可以帮忙选择一下吗

沪叔： 你好，带梯队学区，次新，环线内，3房2卫，1000w，产品有的，不过要看你对学区升学的计划，地段和次新的房龄要求，再做一个筛选。不过现在考虑学区稍微有点早了，这个学区多数家庭是孩子再要孙辈的时候考虑，拿到人户一致报出生的第一优先录取级就可以，毕竟当下学区政策每年变化比较多，最好是学区有需再加，提前考虑的好处是未来不用操心，弊处是学区政策变动你可能买这个学区配套利空或者学区变动。

提问:沪叔，你好，你好呀，小孩子外地过来读初中，预算250-300，二手房可以买哪里上学

沪叔： 你好，200w+现金建议打新不要积分的郊区新盘有一定投资意义的，比如当下的滴水湖倒挂新盘，或者车墩金地的盘，也可以考虑250w买一个外环边的楼梯房作投资。

2023年是一个极其关键的年份。

经济怎么样？楼市怎么样？我会怎么样？房子怎么选？城市怎么选？对于2023年应该如何预判非常非常重要。为了摸清楚2023年的脉络，我准备了2个方向的大礼包。

1、340城选筹+300-500万最好的板块。

大家都恐慌了，XX城市能不能买？XX城市要不要卖？太多太多了，索性一次性，给你340个城市的选筹方向，以及300-500万的选筹板块，不大不小刚刚好，能选择的城市也是二线、准一线，适合、稳定、回报率高。

2、2023年全球顶级机构的预判报告。

首先他们是最顶尖的机构，预测不一定对的，但是提供了非常好的思路，这是普通人都能看懂的报告，我把这两个报告送给你。

后台回复【资料】，我把资料发给你。

关键词： 南郊花园 几个方面